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居间合同委托人附随义务违约责任的司法认定

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来源:人民法院报   |   作者:张红柳              

  居间合同为合同法规定的有名合同。合同法第四百二十四条规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。随着经济社会的发展,越来越多的交易走进普通民众生活,而由于资源与信息占有的不对称,有些交易需要借助专业的中介机构完成,于是,居间合同成为一种较为常见的合同类型而广泛存在。房产经纪合同即为存量房买卖、租赁等,居间人与委托人之间订立的居间合同。通常,在为存量房买卖所签订的居间合同中,存量房的买方与卖方均会作为委托人分别与房产中介公司签订居间合同。现实中,居间合同除约定居间人提供居间服务、委托人支付居间费用等主要合同条款外,还有委托人配合居间人完成房产过户手续义务的约定。无可讳言的是,存量房买卖合同的履行过程中,存在着一些不确定的因素,比如,银行能否放贷及放贷时间何时确定、首付款能否按时支付等,这些因素都可能导致买卖合同双方产生纠纷,以至于变更、解除买卖合同。若委托人通过居间人签订了存量房买卖合同,但履行该买卖合同过程中,买卖双方经协商解除存量房买卖合同,导致房产交易无法完成的,居间人能否依据居间合同中关于“委托人负有配合居间人完成房产过户手续义务”的约定,以委托人解除合同、未配合其完成过户手续导致买卖交易未完成为由,要求委托人对居间人承担违约责任。

  对上述问题,司法实践中产生两种意见:

  一种意见认为,委托人擅自解除买卖合同未履行配合居间人办理过户手续的义务,应承担违约责任。主要理由为:居间合同中关于委托人不配合居间人办理房产过户手续,导致交易无法完成,需向居间人承担违约责任的约定,为居间合同中的有效条款,居间人与委托人应依约履行,在居间人完成居间义务促成委托人之间签订买卖合同后,委托人未经过居间人同意擅自解除买卖合同,客观上导致房产过户手续的不能履行,属于不配合居间人办理房产过户手续的情形,应依据居间合同约定承担违约责任。

  另一种意见则认为,委托人无需对此承担违约责任。主要理由为:1.居间合同中,委托人的主要合同义务为向居间人支付居间报酬,委托人对居间人出现违约事由应出现在居间费用的支付上;2.委托人解除买卖合同系其正当的合同权利,无需经过居间人的同意,居间人无权对委托人的合同行为进行限制;3.买卖合同解除后,房屋交易手续没有继续履行之基础,买卖双方之间没有完成交易的可行性。该事实的产生为买卖双方意思一致的结果,系当事人对自身权利的处分,不同于委托人单方不配合居间人办理房地产转让手续,导致交易无法正常进行的情形。对此,笔者同意第二种意见。

  第一,对合同义务的理解不能脱离合同性质。正如任何一个法律条款都不能脱离整部法律规定而独立存在一样,对合同条款的理解与认定不能将其与合同性质及合同目的割裂开来,应将其置于合同之中,进行系统化、体系化的分析与判断。正确认定当事人违约责任的前提,是准确把握其违反的合同条款在整个合同中的定位。依照合同法第六十条的规定,从合同义务分类上讲,合同义务可分为主要义务和附随义务。主要义务决定了当事人之间的法律关系,与合同的性质、合同目的息息相关;而附随义务则不同,其不对合同性质及合同目的产生影响,通常为根据合同性质、目的和交易习惯所产生的通知、协助、保密等义务。以买卖合同为例,出卖人交付标的物、买受人支付价款为主要合同义务,至于出卖人应出具购物发票则为买卖合同的附随义务,即便出卖人未履行出具购物发票的义务,也不影响买卖合同目的实现。居间合同的主体为委托人与居间人,根据合同法第四百二十五条、第四百二十六条的规定,居间人的主要合同义务为居间,即“提供、报告订约机会的居间”,以及在委托人和第三人之间互寻、介绍和撮合,周旋于委托人和第三人之间,促使双方订立合同。委托人的主要合同义务是为居间人服务支付报酬。除此之外的其他义务,则属于附随义务或延伸义务,该义务不能影响或对抗合同相对方主要义务的承担。居间合同中,居间人促成委托人签订完存量房买卖合同后,居间人的主要合同义务完成,委托人的主要合同义务即为支付报酬,在委托人支付完报酬后,居间合同的主要权利义务履行完毕,居间合同的合同目的已实现。居间合同所约定的居间人、委托人相互协助、配合完成存量房买卖交易手续,则属于居间合同的附随或延伸义务,其作用和功能不可与主要义务相提并论,若将附随义务与主要义务同等对待,则会使合同的基础法律关系产生动摇。

  第二,违反合同附随义务不能等同于违反主要合同义务。从上述分析可知,合同目的的实现取决于合同主要义务的履行。那么,当一个违约行为发生时,其违反的是主要义务还是附随义务,相对应需要承担的法律后果亦应截然不同。还以买卖合同为例,出卖人交付的标的物不符合合同约定,买受人可以拒绝支付标的物的价款,甚至可以解除合同;而对出卖人未出具购物发票的,买受人不能以此为由拒绝支付标的物价款。因为,主要义务与附随义务在合同中的地位不对等,以不履行合同主要义务作为相对方未履行附随义务的抗辩,显然失当。同样,在违约责任的承担上,违反主要义务,必然不同于违反附随义务。依据合同法第一百零七条规定,违约责任的承担方式主要有:继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。其中,违约金为最常用的承担违约责任方式。关于违约金的支付标准,通说认为,违约金以补偿性为主、惩罚性为辅,即违约金高低与违约行为造成的损失大小相关。正常情况下,违反主要义务给相对方造成的损失理应高于违反附随义务,因此,违反附随义务需承担的违约金应远远低于违反主要义务,退一步讲,也不应等于更不应超出违反合同主要义务需支付违约金。居间合同中,委托人未配合居间人完成存量房过户手续的义务,为委托人的附随义务,即便违反,亦不能超越委托人违反主要合同义务即支付居间报酬的责任。在委托人已支付完居间费用后,若以委托人未配合居间人完成存量房过户手续为由,要求委托人支付超出居间费用的违约金,显然就背离了居间合同的性质与目的,实为本末倒置。

  第三,对违约行为的认定不应以限制他人合同自由为前提。众所周知,合同订立与合同履行系相互独立的两个阶段,订立是履行的基础,履行是实现订立目的的途径。履行过程中的各种障碍,均可能导致合同履行的延迟、变更甚至终止。根据合同的相对性原理,合同为当事人意思自治的产物,在合同当事人之间产生效力。合同当事人协商一致设立、变更、解除合同,为民事主体的固有权利。一般而言,民事主体对固有权利的正常行使,不应成为对他人承担责任的事由。合同关系中亦应如此,在无特别约定的情况下,合同当事人不因变更、解除合同行为,需向合同之外的第三人承担违约责任。若不如此,即会形成第三人对他人之间合同行为的限制,其实质是干涉合同自由。诚然,居间合同的目的是促成委托人签订合同,但委托人的合同订立后,其如何履行合同,或在履行过程中对合同进行变更、解除,均为委托人的意思自治,居间人无权进行干预。委托人解除存量房买卖合同的事由,不应成为其向居间人承担责任的事实依据,委托人无需因此向居间人承担违约责任,否则,居间合同中所谓的委托人配合居间人完成交易手续等类似条款,实质上是约束或阻碍了委托人在存量房买卖合同中的权利行使,构成对委托人合同固有权利的侵害。同时,根据“配合完成”的条文字面理解,“配合完成”应有完成之必要,以及可性行和可能性,也即具备“配合完成”的前提条件,该前提条件为委托人继续履行存量房买卖合同。只有在委托人履行存量房买卖合同的情况下,才可能产生委托人不配合居间人完成过户手续的违约事由。而当委托人决定解除买卖合同后,买卖合同的履行终止,此时,已无所谓“配合”之必要性和可行性,“配合”无从谈起。换言之,委托人配合居间人完成过户手续义务,因存量房买卖合同解除而终止,该条款不能产生确认委托人违约的法律效力。

  (作者单位:安徽省高级人民法院)


                              

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